持续跟踪月度报告让秘密君很意外，不只是底边价格调整，还因为市内六区分化前所未有之大。天津曾有个说法是853，现在早已是个笑线万元已经站稳，河西成交均价也基本接近4万元高位。8月河东、河北、红桥区的均价分别是2.95万、2.96万以及3.67万。市区卖出了当年预期的环城价。当年预测中的3万均价在环外，现在不止是可以进外环，甚至已能近中环。
秘密君花了点时间整理了目前河西主力在售项目的成交均价，最高的就是宾西路5号，均价可达5.1万元/平方米以上，随着高层产品售罄，这个均价还会走高。而体北鲁能公馆是市场黑马，均价超过5万元依然在开盘不到俩个月的时间内去化了117套。这俩个项目构成了河西市场的头部。
腰部项目是河西竞争最为激烈的区间，从中海天空之镜到小海地的华宇御熹臺，均价都集中在3.8万~4.2万元左右，虽然天空之镜、公园世纪剩余产品户型偏大面积居多，但其他项目都处于高度雷同阶段。均价低于3.8万元的项目在河西仅有左岸澜庭、瑞府、以及中交融正、天津湾四个主力，其中天津湾为公寓产品。
换句线万起，才有可以选择的资本，低于这样的价格，可选的项目就已经是凤毛麟角。相比之下南开可谓是有过之而无不及。
南开区头部项目无疑属铂悦公望、正荣紫阙与金地阅千峰。均价普遍超过了5.5万元，正荣项目月均去化在5套以下。在4~5万价格的广泛区间内目前只有俩个项目，一个是保利云禧，一个是天保上城观景。4万元以下，目前主力在售的产品几乎只有南开·宸院，该项目月均去化在70套左右，几乎成了南开市场绕不开的项目。
不论是3.5万元均价还是4万元均价，在南开目前可选项目几乎都是极度狭窄的存在，这是开发商押注南开的逻辑，也是南开客户的客观尴尬。这也是南开河西客户共同的尴尬：看似选择很多，但价格是一道标尺，大多数人都在这个标尺之下。
河东河北成了是市内六区中价格最为亲民的存在，目前河东区站上4万均价的项目只有海河沿线，其余项目像农垦含章雅著、大华清水湾、城投万欣城几乎都集中在3~3.5万元之间。格调榴园与路劲太阳陈均价都在2.8万元以下。
河北区在售项目中以三岔河口的天阅海河为最，均价也只有3.4万元。其余项目多在3万左右。3.5万元均价，除了海河沿线在河东河北几乎能随便挑，不只是可以挑品质、挑配置，甚至是还能挑个中环线的核心区位。
中环线条主要交通干线连接成环，串联起全市最重要的市政配套节点，而且作为天津第一条环线，中环内都是成熟区域，拥有全市级的商业与生活配套，大型城市节点也多数都分布在中环内。但是楼市，中环线的概念还远未被市场发现。
典型的农垦含章雅著，西侧紧靠中环线红星路，透过红星路，向北能进入河北成熟腹地，向南可以跨过海河进入人民公园直达五大道。河东区主力的商业配套万达、爱琴海以及城市节点天津站、大直沽都在3公里范围内。
地铁路网的建设中，沿中环是交通最密集的区域也是路网覆盖密度最高的片区。含章雅著北行300余米可达地铁2号、5号线号线号线号线米之内可以到达俩个换乘站点，可谓是地铁路网的“中环”。
同样400万，河西可以买100平米，实际使用面积可能是75平方米左右，但在农垦含章雅著，可以买到120平方米左右，使用面积可以接近90平方米，多买一个主卧不止。所以此前秘密君就提过：并不是全部客户都适合河西。因为同样是市内六区，当价格差足够大的时候，市场会用脚投票。
8月份，农垦含章雅著项目销售超过40套，销售金额1.2亿元，两项数据市内六区双双排名第八，销售金额河东区第一。对于一个持销阶段的项目而言，这个销售业绩足能够正常的看到客户对于项目认可度的回归。
农垦在地产行业有很资深的背景，除了当年河西小海地80%的小区由它开发，农垦博纳影城也是农垦旗下的物业。但从2013年开始，农垦广泛涉猎地产项目多数以合作为主。市场熟知的金地艺城华府、万科仕林苑、仁恒公园世纪等项目都有农垦的身影。很多农垦的朋友都说在学习。就个人看法：在各行业企业都盲目跨行业进入地产的年代，农垦投入时间、不盲目追求利润的“学习”态度可见对地产行业的敬畏。
含章雅著作为农垦第一个独立操盘的项目令秘密君刮目相看。不只是从合作开发中的学习收获，还包括项目的呈现度，销售流量，更重要的是很多探索可见诚意。
但是农垦营销中心给出的区位图上却是以真实的卫星地图作为基础，对于周边配套及路网进行了标注。而考虑到河东区地势低洼、暴雨后容易积水，农垦·含章雅著把整个社区的地基抬升，高出周边市政路约400mm。做地产的都知道，这样做意味着高昂的成本。
为了实现自然采光，农垦一反地产行业压缩地库面积的做法大部分开挖了双层地下车库。987户住户，共规划了1365个车位，配比高达1：1.38。
入户门标配高规格钢木复合门，配置智能锁、可视电子猫眼，这一些内容往往是装标数千项目的专利。更甚至在外立面，部分位置采用了造价极高的石材与铝板，即使是在河西，这也是高端住宅的标配。
8月天津销售面积与销售金额榜单排名双双第七，作为一个顺销阶段的项目，该业绩已经足够亮眼。因此秘密君从始至终坚持一个观点是：2019年以来，河东楼市的整体低迷与市场相关，更与标杆项目缺乏相关。
而示范区“一比一”还原中式传统园林制式前庭后院的布局，入口处幽然翠竹夹道欢迎，抱朴含章，进入园内镜面水景与亭台轩榭曲折委婉。迎客古松、格栅、行文、跌水、涌泉、水雾小品点缀，地面石材铺装之外，还别出心裁用青瓦立铺做了前行的指引。
示范区是社区景观的缩影，社区内部整体以苏州“退思园”为蓝本，做了“一巷两庭三园五院”。高层与洋房之间的主景观轴两侧种植高大的成树，一年之景四时不同。主轴南北两端是社区两个出入口，名为两庭：主出口以中式屋顶、中式造型景山装置、叠水成型的主出入口名为心斋。人行出入口“照旷”则是通过序列性的高植物、中式灯具、静水面、抱鼓石、中式题字牌匾、中式铺装营造归家仪式感。
洋房区之间，利用楼栋的围合空间形成了5个接近与独立的院落空间，园门、青石墙、枯山水、茶亭，让人置身其间便可以心游万仞山水。
区域的重要性不言而喻，但对大多数人来说，区域是外在配套，与居住舒适度切肤相关的却是社区品质与生活半径真实可达的配套内容。如果关注一下河东高品质二手房就会发现：因为稀缺，这类二手房的竞争力远高于河西同档次产品。均价3.3万元左右入手城市腹地中环项目，大可不必因为地处河东而气短。